리츠(REITs)로 월세 받는 법 2026 — 소액으로 건물주 되기 - 더 이코노미스타

 

※ 본 글은 필자의 개인적인 경제적 견해와 생활 경험을 바탕으로 작성된 칼럼입니다. 실제 정책 및 수치는 2026년 5월 작성 시점 기준이며, 최신 내용은 반드시 국토교통부 리츠정보시스템 공식 홈페이지에서 확인하시기 바랍니다. 투자·소비 결정의 참고 자료로만 활용하시기 바랍니다.

재테크 · 부동산소액투자

리츠(REITs)로 월세 받는 법 2026 — 소액으로 건물주 되기

증권 계좌 하나로 오피스·물류센터·백화점 건물주가 되어 배당을 받는 방법, 절세 계좌 활용법까지 정리했습니다.

2026년 5월 발행  |  국토교통부·한국리츠협회 공식 발표 기준  |  읽는 시간 약 7분

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25개

국내 상장 리츠 종목 수 (2026년 기준)

💰

연 7.3%

국내 상장 리츠 평균 배당수익률 (2025년 기준)

🧾

9.9%

분리과세 신청 시 적용 세율 (일반 15.4%보다 낮음)

👥

41만 명

리츠 투자자 수 (2020년 9만명 → 2023년)

📌 목차

1. 리츠(REITs)란 무엇인가 — 월세 받는 구조 이해하기
2. 솔직히 얼마나 받나 — 현실적인 수익 계산
3. 세금, 이렇게 줄일 수 있다 — 절세 계좌 3가지
4. 계좌별 투자 전략 3가지
5. 자주 묻는 질문
6. 결론

작년 가을, 남편이랑 재테크 얘기를 하다가 문득 이런 생각이 들었다. "우리도 건물주가 될 수 있을까?" 물론 강남 빌딩은 꿈도 못 꾸지만, 아이 학원비에 공과금에 생활비까지 나가고 남는 돈이 월 30~40만 원 정도인 살림에선, 부동산 투자는 먼 나라 이야기처럼 느껴졌다.

그런데 ISA 계좌를 정리하다가 '리츠' 항목을 처음 제대로 들여다봤다. 배당수익률이 연 7%대라고 적혀 있었는데, 솔직히 처음엔 반신반의했다. 예금금리가 겨우 3%대인데 7%라니. "사기 아닌가?" 싶어서 한동안 손도 안 댔다.

그러다 국토교통부 리츠정보시스템을 직접 뒤져보고, 실제로 배당금이 꽂힌다는 걸 알게 됐다. 내가 직접 신청해 받아본 자녀장려금이나 근로장려금처럼, 알고 나면 별거 아닌데 모르면 손해보는 제도가 또 하나 있었던 거다. 오늘은 그 구조를 하나하나 짚어볼게요.

리츠(REITs)는 증권 계좌로 주식처럼 사면 부동산 임대 수익을 배당으로 받을 수 있는 투자 상품이다. 아파트 한 채를 사려면 수억 원이 필요하지만, 리츠는 주당 몇 천 원부터 살 수 있다. 국토교통부 리츠정보시스템(reits.molit.go.kr)에 따르면, 리츠는 「부동산투자회사법」에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권에 투자·운용하고 수익을 배당하는 간접투자기구다. 쉽게 말해, 여러 사람이 돈을 모아 빌딩을 사고 임대료를 나눠 갖는 구조다. 2020년 9만 명이던 리츠 투자자가 2023년 기준 41만 명으로 늘어난 데는 이유가 있다.

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리츠(REITs)란 무엇인가 — 월세 받는 구조 이해하기

리츠의 구조는 생각보다 단순하다. 운용사가 투자자들의 돈을 모아 오피스 빌딩, 물류센터, 백화점, 주거 시설 같은 부동산을 매입한다. 그 건물의 임차인이 내는 임대료가 곧 수익이 되고, 이 수익의 대부분을 투자자에게 배당으로 나눠준다. 법적으로 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 하는 의무가 있어, 일반 주식처럼 회사가 배당을 줄이거나 없애는 방식이 구조적으로 쉽지 않다. 국내에서는 한국거래소에 상장된 공모 리츠에 증권 계좌로 주식처럼 투자하면 된다. 한국리츠협회 상장리츠 시장 현황(kareit.or.kr)에서 현재 상장된 리츠 목록과 배당률을 한눈에 확인할 수 있다.

구분

직접 부동산 투자

리츠(REITs)

최소 투자금

수억 원 이상

수천 원부터 가능

임대료 수령

직접 관리 필요

배당으로 자동 수령

환금성

낮음 (매도 수개월)

높음 (장중 매도 가능)

리츠 배당의 핵심 구조

· 법적으로 이익의 90% 이상 배당 의무
· 오피스·물류·리테일·주거 등 자산 유형에 따라 배당 안정성 상이
· 국내 상장 리츠는 한국거래소(KRX)에서 주식처럼 매수 가능
· 배당 주기는 리츠별로 상이 (반기·분기 등) — 투자 전 확인 필수

처음에 내가 헷갈렸던 부분이 바로 배당 주기다. "월세"라는 표현을 쓰지만, 실제로 매달 들어오는 리츠는 드물고 대부분 반기(6개월)나 분기(3개월) 단위로 배당이 지급된다. 롯데리츠나 SK리츠처럼 대형 상장 리츠도 반기 배당이 기본이다. 여러 종목을 분산 보유하면 배당 지급 시기를 고르게 맞출 수 있어, 실질적으로 격월·월별 현금 흐름을 설계하는 투자자도 있다. 실제 배당 지급 일정은 한국거래소 KIND 공시채널(kind.krx.co.kr)에서 각 종목별로 확인할 수 있다.

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솔직히 얼마나 받나 — 현실적인 수익 계산

한국리츠협회가 공개한 데이터에 따르면 2025년 기준 국내 상장 리츠(25개 종목)의 평균 배당수익률은 약 7.3%다. 상위 10개 리츠만 보면 7.4% 수준이다. 일반적인 고배당 주식의 배당수익률이 4~5%임을 감안하면 상당히 매력적인 수치다. 1,000만 원을 투자한다면 세전 기준으로 연간 약 73만 원, 매달 환산하면 약 6만 원 수준의 배당 흐름이 생기는 셈이다. 하지만 여기서 "솔직히" 얘기해야 할 부분이 있다.

⚠️ 배당수익률은 '현재 주가' 기준 — 주가 변동 시 실질 수익 달라진다
배당수익률은 현재 주가 대비 배당금 비율로 계산된다. 주가가 내려가면 수익률 수치는 높아 보이지만 실제 평가손이 발생한다. 리츠도 금리 인상기에 주가가 크게 하락한 사례가 있다. 배당만 보고 진입하면 원금 손실 가능성이 있음을 반드시 고려해야 한다.

실제로 2022~2023년 금리 급등기에 국내 상장 리츠 상당수가 주가 하락을 겪었다. 이 기간에 배당수익률 숫자는 오히려 올라 보였지만, 매수가 대비 평가손이 발생한 투자자도 적지 않았다. 그럼에도 불구하고 지금 시점에서 리츠를 눈여겨볼 이유는 있다. 금리가 안정되거나 인하 국면으로 접어들수록 리츠 주가는 회복 흐름을 타는 경향이 있기 때문이다. 물론 이것도 시장 상황에 따라 달라지므로, 투자 전 반드시 각 리츠의 자산 구성과 임차인 현황을 한국리츠협회 홈페이지(kareit.or.kr)에서 직접 확인하는 것이 선행되어야 한다.

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세금, 이렇게 줄일 수 있다 — 절세 계좌 3가지

리츠 배당금에는 기본적으로 배당소득세 15.4%(소득세 14% + 지방소득세 1.4%)가 원천징수된다. 100만 원을 배당받으면 84만 6천 원이 통장에 들어오는 구조다. 여기서 세금을 줄이는 방법이 세 가지 있다. 첫째는 증권사에 직접 신청하는 '분리과세' 방식이다. 투자금액 5,000만 원 한도 내에서 상장 리츠 주식을 3년 이상 보유하면 배당소득에 9.9%(지방소득세 포함) 세율을 적용받을 수 있다. 단, 직전 3개년 중 1회 이상 금융소득 종합과세 대상자가 아니어야 하며, 매수 결제일(T+2)부터 증권사에 분리과세를 신청해야 혜택이 적용된다. 신청 전 매수분에는 소급 적용이 되지 않으니 주의가 필요하다. 둘째로 ISA(개인종합자산관리계좌)를 활용하면 계좌 내 순수익 200만 원까지 비과세, 초과분은 9.9% 분리과세 혜택을 받을 수 있고 손익 통산도 가능해 다른 상품에서 손실이 났다면 절세 효과가 더 커진다. 셋째로 IRP나 연금저축 계좌에서 리츠에 투자하면, 배당 발생 시점에 세금을 내지 않고 연금 수령 시 3.3~5.5%의 낮은 연금소득세만 납부하는 '과세이연' 효과를 누릴 수 있다. 다만 IRP는 만 55세 이전 중도 인출 시 16.5%의 기타소득세가 부과될 수 있으므로, 장기 자금으로 운용하는 것이 전제다. 절세 계좌 선택 기준과 최신 세제 변경 사항은 금융감독원 공식 홈페이지(fss.or.kr)에서 추가로 확인하기를 권장한다.

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계좌별 투자 전략 3가지

내 상황에 맞는 계좌를 고르는 것이 수익률만큼 중요하다. 상황별로 정리했다.

전략 01

단기 유동성 필요한 분 → 일반 계좌 + 분리과세 신청

가장 접근이 쉬운 방법이다. 기존 증권 계좌에서 상장 리츠를 매수하고, 매수 결제일(T+2)에 증권사 영업점 또는 전화로 분리과세를 신청하면 된다. 투자금 5,000만 원 한도 내에서 3년 보유 시 배당소득세가 15.4%에서 9.9%로 낮아진다. 단, 3년 이전 중도 매도 시 감면 세액이 추징될 수 있어 자금 성격을 먼저 파악해야 한다. 최소 3년간 묶어둘 수 있는 여유 자금으로 접근하는 것이 기본이다. 분리과세 신청 안내(한국리츠협회)에서 요건과 절차를 확인할 수 있다.

✓증권사 앱 또는 영업점 방문으로 신청 가능
✓분리과세된 소득은 금융소득종합과세와 무관
✓매수 건별로 별도 신청 필요 (일괄 신청 불가)

전략 02

중기 자산 형성 목표 → ISA 계좌 활용

만 19세 이상이면 누구나 가입 가능한 ISA는 연간 2,000만 원, 최대 1억 원까지 납입할 수 있다. 계좌 내 순수익 200만 원까지 비과세, 초과분은 9.9% 분리과세가 적용된다. 의무 가입 기간은 3년이며, 만기 후 연금 계좌로 이전하면 추가 세제 혜택도 챙길 수 있다. 특히 여러 상품을 한 계좌에서 운용하며 손익을 통산할 수 있어, 리츠 배당이 나오더라도 다른 상품에서 손실이 있다면 실질 과세 대상이 줄어드는 구조다. ISA 내에서 리츠를 매수할 때도 주식처럼 거래 가능하다. 아이 교육비나 5년 내 집 마련 자금을 모으면서 동시에 배당 수익을 쌓는 전략에 적합하다.

✓손익 통산으로 절세 효과 극대화
✓만기 후 연금 계좌 전환 시 추가 혜택
✓연간 2,000만 원까지 납입 가능

전략 03

노후 준비 자금 → IRP 또는 연금저축 계좌 활용

리츠 배당이 들어올 때 세금이 원천징수되지 않고, 55세 이후 연금 수령 시 3.3~5.5%의 낮은 연금소득세만 내면 된다. 그 사이에 배당금이 재투자되며 복리 효과를 누릴 수 있는 것이 핵심이다. IRP는 연간 최대 900만 원(연금저축 합산 기준)까지 납입하면 총급여 5,500만 원 이하 기준 16.5%의 세액공제를 받아, 연말정산 때 실질적인 현금 환급 효과도 있다. 상장 리츠에 IRP로 투자하려면 주식 거래가 가능한 증권사 IRP 계좌를 개설해야 한다. 은행이나 보험사 IRP 계좌에서는 리츠 직접 투자가 불가능한 경우가 많으니, 증권사로 이전 여부를 사전에 확인해야 한다.

✓배당 발생 시 세금 없이 재투자 가능 (과세이연)
✓연말정산 세액공제로 추가 절세
✓55세 이전 중도 인출 시 불이익 발생 주의

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자주 묻는 질문

Q. 리츠 배당금은 언제 받을 수 있나요?

배당 기준일에 주식을 보유하고 있으면 약 4개월 후 배당금을 받게 된다. 리츠별로 반기(6개월)·분기(3개월) 등 배당 주기가 다르며, 종목별 배당 일정은 한국리츠협회 홈페이지 또는 KIND 공시채널에서 확인할 수 있다. 배당기준일 2영업일 전까지 매수해야 배당 자격이 생긴다는 점을 놓치지 말자.

Q. 리츠 투자 최소 금액은 얼마인가요?

상장 리츠는 주식처럼 1주 단위로 매수 가능하며, 종목에 따라 수천 원부터 투자할 수 있다. 소수점 거래를 지원하는 증권사를 이용하면 더 소액으로도 접근 가능하다. 단, 분리과세 신청을 위한 절세 효과를 제대로 누리려면 중장기적으로 일정 금액을 유지하는 편이 유리하다.

Q. 리츠는 원금이 보장되나요?

원금이 보장되지 않는다. 상장 리츠는 주식시장에서 거래되므로 주가가 하락하면 원금 손실이 발생할 수 있다. 특히 금리 인상기에는 리츠 주가가 크게 내려가는 경향이 있다. 배당수익률이 높더라도 주가 하락분이 더 크면 실질 손실이 생기므로, 여유 자금으로 분산 투자하는 것이 기본 원칙이다.

Q. 리츠 분리과세 신청은 어떻게 하나요?

리츠 매수 후 결제일(매수 체결일 기준 T+2) 이후 거래 증권사 영업점 방문 또는 전화로 분리과세를 신청할 수 있다. 신청 시점 이후부터 절세 혜택이 적용되며, 신청 전 배당금에는 소급 적용이 되지 않는다. 매수 건별로 별도 신청이 필요하다. 요건은 직전 3개년 중 1회 이상 금융소득 종합과세 대상자가 아닌 대한민국 거주자여야 한다.

Q. 어떤 리츠를 골라야 하나요?

특정 종목을 권유하기보다, 자산 유형(오피스·물류·리테일·주거)과 주요 임차인의 안정성, 배당 지속성, 운용사 신뢰도를 함께 확인하는 것을 권한다. 한국리츠협회 홈페이지에서 각 상장 리츠의 보유 자산 목록과 최근 배당 이력을 비교할 수 있다. 한 종목에 집중하기보다 2~3개 종목으로 분산하는 것이 리스크 관리 측면에서 유리하다.

결론: 소액 건물주, 가능하다 — 단, 구조를 알고 시작하자

리츠는 수억 원 없이도 오피스 빌딩과 물류센터의 임대료를 나눠받을 수 있는 현실적인 수단이다. 국내 상장 리츠 평균 배당수익률은 2025년 기준 7.3% 수준으로, 예금이나 일반 배당주보다 높은 편이다. 게다가 분리과세 신청, ISA, IRP 같은 절세 계좌를 활용하면 세후 수익률을 한층 더 끌어올릴 수 있다.

다만 리츠도 원금이 보장되지 않는 투자 상품이다. 배당수익률 숫자에만 눈이 가면 주가 하락에 따른 평가손을 놓치기 쉽다. 여유 자금으로, 여러 종목에 분산해서, 최소 3년 이상 보유한다는 원칙을 지킬 수 있는 자금으로 접근할 때 리츠의 장점이 온전히 살아난다. 절세 계좌 선택은 내 자금의 유동성과 투자 목적에 따라 달라지므로 본인 상황에 맞는 계좌를 먼저 정하고 시작하는 것이 순서다.

리츠 투자는 '소액 건물주'라는 말이 어색하지 않을 만큼 진입 문턱이 낮아졌다. 알고 시작하면 꽤 쓸 만한 현금 흐름을 만들 수 있는 수단이라고 생각한다.

리츠 투자, 이미 하고 계신 분도 있으실 것 같아요.
어떤 종목으로 시작하셨는지, 절세 계좌는 어떻게 활용하고 계신지 댓글로 나눠주시면 저도 배우겠습니다 😊

#리츠투자 #REITs #부동산소액투자 #배당투자 #ISA절세 #상장리츠

✍️ 필자 소개

가계부 10년 경력의 30대 주부로, ISA·IRP·연금저축을 직접 운용하며 자녀장려금·근로장려금 등 각종 정부지원금을 직접 신청·수령한 경험이 있습니다. '더 이코노미스타'는 공식 홈페이지보다 이해하기 쉽고, 언론 기사보다 실질적인 정보를 전달하기 위해 운영하고 있습니다.

참고: 국토교통부 리츠정보시스템 · 한국리츠협회 · 금융감독원 공식 발표 기준 / 작성자의 고유한 경험과 견해를 종합하여 재구성되었습니다.